各鎮人民政府，區直各單位，區各人民團體，航空產業園管委會各局辦，駐區各單位：

根據《珠海市人民政府辦公室關于進一步規范我市經營性用地出讓管理工作的通知》（珠府辦函〔2018〕167號）規定，為規范我區經營性用地（工業、倉儲、物流及新型產業用地另行規定）出讓工作，促進我區土地市場和房地產市場健康發展，現結合我區實際情況，就進一步規范經營性用地出讓工作通知如下：

  一、統籌制定全區經營性用地出讓計劃

（一）科學編制未來三年經營性用地出讓計劃

金灣土地儲備分中心、各鎮根據我區經濟社會發展總體形勢、土地利用總體規劃、城市總體規劃、房地產市場供需及我區存量建設用地情況，按照三年滾動方式編制經營性用地出讓計劃。當年度計劃執行結束后，根據實際情況，對后兩年出讓計劃及時進行調整，并增加一個年度的出讓計劃，形成新一輪經營性用地出讓三年計劃。在每年9月底前，金灣土地儲備分中心負責編制下一年度區級經營性用地出讓計劃，各鎮負責編制下一年度本鎮經營性用地出讓計劃，由金灣土地儲備分中心征求并匯總區發展改革局、區科技工業信息化局、區財政局、區住房城鄉建設局、區招商局、金灣自然資源分局及土地一級開發單位等相關單位意見，呈報區政府。經區政府常務會議審議通過后，報市自然資源行政主管部門。

（二）嚴格執行年度出讓計劃

納入年度經營性用地出讓計劃的用地必須符合土地利用總體規劃，并明確用地面積、規劃用途、用地出讓時間、土地利用現狀等情況，嚴格執行“凈地”出讓規定。金灣土地儲備分中心及各鎮在編制經營性用地出讓計劃時，應遵循有保有壓及供需平衡原則，確保納入出讓計劃的用地按期達到供地條件。金灣土地儲備分中心應嚴格按照市政府批準的經營性用地出讓計劃，及時有效開展經營性用地出讓工作。

二、嚴格經營性用地供應管理

（一）實行經營性用地出讓方案集體決策審批制度

由區政府牽頭，建立由區發展改革局、區教育局、區科技工業信息化局、區財政局、區住房城鄉建設局、區招商局、區文化廣電旅游體育局、金灣自然資源分局和金灣生態環境分局等行政主管部門參與的用地出讓集體決策機制共同審議用地出讓方案，協調解決用地出讓和國有用地資產處置中的重大事項。用地出讓相關集體決策事項，要及時納入記錄文件，做到有案可查、永久追溯。凡未經有關會議集體決策審議通過的用地，不得供應市場出讓。

（二）經營性用地掛牌出讓審批權限

經營性用地出讓原則上實行全市統籌，由市政府審批。區經營性用地掛牌出讓方案統一由金灣土地儲備分中心草擬，根據用地功能劃分，征詢區發展改革局、區教育局、區科技工業信息化局、區住房城鄉建設局、區文化廣電旅游體育局、區招商局、金灣自然資源分局和金灣生態環境分局等相關部門意見后，呈報區政府常務會議研究審議。區政府常務會議審議通過后，以區政府名義報市自然資源局審核，再上報市經營性用地出讓方案審批會議審批，經市政府批復后實施。

（三）依法依規制定出讓方案

1．嚴格落實我區經營性用地出讓前期審查工作。

金灣自然資源分局負責核查擬出讓用地土地利用總體規劃及土地利用現狀，及時辦理農用地或未利用地轉建設用地報批手續，出具擬出讓用地界線及規劃條件；金灣不動產登記分中心負責核查擬出讓用地權屬及抵押查封情況；金灣生態環境分局會同相關部門督促指導擬出讓重點行業企業和垃圾、污泥處置等公用設施用地的土地所有權人履行地塊調查評估、風險控制和治理修復等管理制度；各鎮會同金灣土地儲備分中心負責核實轄區擬出讓用地“凈地”及用地界線范圍內地上（下）市政設施、青苗及建（構）筑物情況，其他行政主管部門根據用地出讓實際需要協助開展相關情況核查工作。

2．全面規范公告發布內容。

金灣土地儲備分中心要對宗地出讓主體、出讓形式、出讓年限、出讓面積和規劃條件、競買保證金、用地現狀條件、開發建設期限等公告要素進行嚴格把關。

（1）出讓主體。經營性用地出讓主體應為市政府，由市自然資源行政主管部門作為出讓方具體實施。

（2）出讓方式。經營性用地采取招標拍賣掛牌出讓方式的實行網上交易，由市公共資源交易行政主管部門組織實施。用地出讓應當按宗地確定用途，每宗用地簽訂一個出讓合同。依據城鄉規劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割成不同的宗地，再按宗地出讓。對不同用途但高度關聯、需要整體規劃建設、確實難以分割供應或分割宗地后不利于節約集約用地的綜合用途建設項目用地，經市自然資源行政主管部門認定后，可以按一宗用地實行整體出讓供應。住宅用地禁止“捆綁”出讓和超三年開發周期出讓。

（3）出讓年限。各類用地出讓年限不得超過用地使用權出讓最高年限，即住宅用地70年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，其他用地50年。

（4）出讓面積和規劃條件。住宅用地宗地出讓面積不得超過20公頃；住宅用地容積率必須大于1.0，規劃條件其他內容應當符合控制性詳細規劃，并明確不得建設封閉小區；其他用地應當按具體用地標準和節約集約、符合規劃的原則合理確定出讓面積和規劃條件。

（5）競買保證金。競買保證金不得低于出讓起始價的20％，不超過出讓起始價的50％。競買保證金應當明確繳交至指定賬戶，不得以項目投資額等形式代替。

（6）用地現狀條件。經營性用地嚴格執行“凈地”出讓制度。擬出讓的用地必須是未設置除用地所有權以外的其他產權，安置補償落實到位，沒有法律經濟糾紛，地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確，具備施工設備與人員進場的道路、施工所需的供水和供電等動工開發所必需的基本條件。各鎮及相關片區土地一級開發單位向金灣土地儲備分中心報送經營性用地出讓計劃及出讓申請的同時，應附上擬出讓用地的清理情況及周邊市政基礎設施建設計劃，并明確清理工作責任單位、工作進度及完成時限；相關工作完成后，應及時將有關情況函告金灣土地儲備分中心，并附上相關材料。

（7）開發建設期限。根據省、市的相關規定，住宅用地必須自用地交付之日起一年內開工建設，自約定開工截止之日起三年內竣工，其余經營性用地參照該期限執行。受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。受讓人因其自身原因未能按照用地出讓合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設及竣工的，每延期一日，應向市自然資源行政主管部門支付相當于土地總價款1％的違約金。受讓人造成土地閑置，閑置未滿一年的，應依法繳納土地閑置費。土地閑置滿一年且未開工建設的，市自然資源行政主管部門有權無償收回國有建設用地使用權。

（8）配建設施。經營性用地出讓涉及配建住房、公共配套服務設施的，由市自然資源行政主管部門在用地規劃條件中列明擬出讓地塊配套設施的項目、數量、建設規模、建設內容、移交管理等要求，并在出讓用地出讓公告、出讓合同中約定須無償移交給政府（或政府指定部門）的建筑物建筑面積、建設移交事宜及產權歸屬等。配建設施土地取得方式為出讓性質。

3．嚴格禁止違規設置競買條件。

用地出讓公告中不得設置影響公平競爭的限制條件，不得在招標拍賣掛牌出讓文件、競買須知或競買現場加設任何具有傾向性、歧義性、排他性條件。在不排斥多個市場主體競爭、確保公平公正的前提下，可根據地區投資、產業、建設規劃等要求設置競買資格條件，但必須在出讓公告有關“申請人應具備的條件”里明確表述，不得作出“詳見其他文件、其他網站”等一般性表述，并通過部門聯動監管機制嚴格管理。

三、規范用地出讓價款管理

（一）健全用地出讓定價機制

金灣土地儲備分中心要在用地出讓前采用公開方式委托用地估價中介機構進行地價評估，由用地估價師完成用地估價報告，并按要求由報告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號。用地出讓底價應以用地估價報告的估價結果作為重要參考依據，并統籌考慮產業政策、用地供應政策和用地市場運行情況，集體決策確定。從用地出讓收入或用地出讓收益中計提的各類資金，不得計入出讓底價。用地成交價格不能低于底價，用地出讓最低價不得低于出讓用地所在地級別基準地價的70％。

（二）規范繳納用地出讓價款

用地出讓雙方必須在用地出讓成交后的10個工作日內簽訂出讓合同，用地出讓合同應當明確約定用地出讓價款的總額、繳付時間和繳付方式，并落實以下有關要求：約定分期繳納的，全部用地出讓價款繳納的期限不超過一年；經市土地管理委員會會議認定，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清。首付款繳納比例不得低于全部用地出讓價款的50％，且應在用地出讓合同簽訂后1個月內繳納完畢。分期支付用地價款的，競得人在支付第二期及以后各期用地價款時，應按照支付第一期用地價款截止之日中國人民銀行公布的貸款利率繳付利息。未按照用地出讓合同及時足額繳納用地出讓價款的，應當按日加收延期支付款項1％的違約金；經市自然資源行政主管部門催繳后仍不能支付用地出讓價款且延期付款超過合同約定交款日期60日的，市自然資源行政主管部門提請市政府同意后有權解除合同，受讓人無權要求返還定金。

（三）禁止違規減免用地出讓價款

用地出讓成交后，未按合同約定足額繳納用地出讓收入和提供有效繳款憑證的，不予核發建設用地批準書、不動產權屬證書或者不動產登記證明，不得按用地出讓收入繳納比例辦理用地使用權分期分割登記手續。除國家有明確規定外，均不得減免、緩繳或者變相減免用地出讓收入，不得以用地換項目、以用地作補償、先征后返、獎勵補貼等形式變相減免用地出讓收入或進行虛假招標拍賣掛牌出讓用地。

四、強化用地出讓工作組織保障

（一）建立部門聯動監管機制

對于具有產業發展要求的項目用地，由區招商局提供《項目建設發展協議書》，該協議書包含產業發展方向、投資強度、投資總額、營業額和總產值或稅收等項目建設運營要求。由金灣土地儲備分中心根據《項目建設發展協議書》草擬用地的《建設和使用監管協議書》，經征求相關行政主管部門意見后，納入用地掛牌出讓方案一并呈報區政府常務會議審議。用地成交后，由區政府負責與受讓人簽訂《建設和使用監管協議書》，作為簽訂用地出讓合同的前置條件。區各行政主管部門應按照協議相關約定對用地建設運營進行監管及處置。

在用地出讓合同簽訂后，金灣土地儲備分中心應根據工作分工，按照用地出讓合同約定的用地交付時間與受讓人辦理用地交付手續，協助市土地儲備發展中心及時將用地出讓合同中約定的由區各有關行政主管部門負責監管和落實的事項，以及用地項目建設要求和標準函告相關單位，由相關單位對受讓人的履約情況進行審核和監督。同時，金灣自然資源分局應按照相關法律法規規定及時跟進項目用地利用情況，積極主動做好用地動工（竣工）違約的預警及處理工作，嚴格按照相關規定做好閑置用地認定及處置工作，有效提高用地利用效率和水平。對于因政府原因導致逾期交付用地或企業逾期開工的，應明確導致政府違約的相關責任主體（責任部門及責任人）及具體違約原因。

（二）加強土地出讓環境安全管理

嚴格執行國家、省、市關于土壤污染防治的相關政策、法規，確保土壤環境安全。金灣土地儲備分中心會同金灣自然資源分局、金灣生態環境分局、各鎮等相關單位，結合潛在污染用地清單、污染用地環境風險情況及已開展的建設用地土壤環境調查評估結果，在用地出讓前開展場地核查工作。不符合相應規劃用地土壤環境質量要求的用地，應該調整規劃或進行治理修復，確保達標后再出讓。建立土地用途改變及流轉中土壤污染狀況調查評估制度。對擬收回土地使用權的有色金屬礦采選、有色金屬冶煉、石油加工、化工、焦化、電鍍、制革、醫藥制造、鉛酸蓄電池制造、廢舊電子拆解、危險廢物處理處置和危險化學品生產、儲存、使用等行業企業用地，重點垃圾填埋場、垃圾焚燒場和污泥處理處置設施等公用設施用地，以及用途擬變更為居住、商業、學校、醫療、養老機構等公共設施的上述行業企業和公用設施用地，由土地使用權人負責開展土壤環境狀況調查評估。已經收回的，由所在地負責收回土地的各鎮組織開展調查評估。

（三）建立領導干部插手干預備案制度

各級領導干部不得利用職權或者職務上的影響，向有關單位或人員以指定、授意、暗示、打招呼、批條子等方式對具體地塊出讓提出要求；不得以抄告單、招商協議、投資協議等方式事先確定，量身定做設置出讓條件、用地使用條件，違規確定用地出讓起始價、底價；不得干預用地招標拍賣掛牌出讓過程和出讓結果，違規批準調整土地用途或其他規劃條件、用地使用條件，違規處理用地招標拍賣掛牌出讓及用地出讓合同糾紛等。對領導干部尤其是黨政一把手以個人的名義非正常程序插手干預用地出讓相關事項的，金灣土地儲備分中心要建立上級領導干部指示（包括批示、口頭告知、電話信息告知等方式）登記備案制度，并及時報送給區政府和上級自然資源行政主管部門；各單位應將領導干部干預用地出讓工作的處理情況納入黨風廉政建設責任制體系，作為是否依法辦事、廉潔自律的重要依據。

本通知自發布之日起施行，有效期至2022年6月11日。

                                                   珠海市金灣區人民政府辦公室

                                                           2019年10月30日

政策解讀：一圖讀懂《關于進一步規范我區經營性用地出讓管理工作的通知》